Warm- oder Kaltmiete als Grundlage zur Mietminderung nutzen?

Die Mietminderung ist ein rechtliches Mittel für Mieter, um die eingeschränkte Nutzung der Mietwohnung (bspw. aufgrund von Mietmängeln bzw. Schäden) finanziell ausgleichen zu können. Wenn Vermieter die Mietzahlung im vollen Umfang einfordern wollen, müssen Mieter im Gegenzug auch die einwandfreie und vertraglich vereinbarte Nutzung der Mietsachte gewährleistet bekommen.

Weicht der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand ab, so kann gemäß §536 BGB die Miete für den Zeitraum, in dem der Mietmangel besteht, gemindert werden. Mit diesem Paragraphen werden die Mieterrechte gestärkt. Da die Vermieter ebenfalls rechtliche Ansprüche aus der Vermietung der Mietsache ableiten können, ist eine Mietminderung durch den Mieter an Voraussetzungen geknüpft. Eine Mietminderung ist beispielsweise nicht rechtens, wenn der Mangel vor Einzug bekannt war oder der Mangel dem Vermieter nicht gemeldet wurde.

Sofern ein Mietminderungsanspruch besteht, fragen sich Mieter häufig, ob die Kaltmiete oder die Warmmiete als Berechnungsgrundlage herangezogen werden muss.

Netto- oder Bruttomieten als Berechnungsgrundlage bei Mietminderungen?

Bei der Warmmiete (=Bruttomiete) handelt es sich um die Kaltmiete (=Nettomiete) zuzüglicher der veranschlagten Nebenkosten.

Vereinfacht: Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete

Lange gab es unterschiedliche gerichtliche Auffassungen, ob die Mietminderung mit oder ohne Berücksichtigung der Nebenkosten berechnet werden kann.

Richtungsweisend war das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, VIII ZR 347/04) am 20. Juli 2005. Demnach stellt die Bruttomiete die Bemessungsgrundlage bei der Minderung der Miete gemäß § 536 BGB dar.

Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung: Unterschiede bei der Mietminderung?

Für die Berechnung der Mietminderungshöhe auf Basis der Warmmiete ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder durch eine Vorauszahlung vom Mieter geleistet werden.

Warmmiete als Berechnungsgrundlage gerecht für Mieter

Das Urteil und die Begründung des Bundesgerichtshofes zugunsten der Berücksichtigung der Mietnebenkosten ist plausibel. Durch Mietmängel wird der gesamtheitliche Gebrauch der vertraglich vereinbarten Mietsache beeinträchtigt.

Da Vermieter die Mietwohnung als Gesamtleistung inklusive der Nebenkosten vermieten, ist es nachvollziehbar und gerecht, wenn Mieter im Schadensfall eben jene Gesamtleistung auch für die Berechnung der Mietminderung veranschlagen.

Dies kann durch folgendes Beispiel veranschaulicht werden: Mieter, deren Wohnung aufgrund eines Wasserschadens ganzheitlich gesperrt und somit unbewohnbar wurde, könnten ggf. eine Mietminderungshöhe von 100 Prozent durchsetzen. Würden nun die Kaltmiete rechtlich ausschlaggebend sein, so müssten geschädigte Mieter weiterhin die Nebenkosten zahlen – obwohl die Mietwohnung nicht bewohnbar ist.

Endgültige Nebenkosten­abrechnung entscheidend

Das BGH-Urteil besagt zudem, dass sich die Mietminderung nicht nur anhand der Nebenkostenvorauszahlung berechnet, sondern auch nach der endgültigen Nebenkostenabrechnung von Mietern angewendet werden kann. Kommt es nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zu einer Nachzahlungsaufforderung, so können Mieter den Betrag um die jeweilige Minderungsquote verringern. Ergibt die Nebenkostenabrechnung jedoch eine Rückzahlung für den Mieter, muss der prozentuale Anteil der Minderungsquote an den Vermieter zurückgezahlt werden.