Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt?

Schimmel in der Wohnung zu entdecken, ist für jeden Mieter wahrscheinlich ein Horror-Szenario. Neben der optischen Beeinträchtigung spielt vor allem die gesundheitliche Komponente eine wichtige Rolle bei einem Schimmelbefall. Feuchtigkeit ist hierbei der primäre Nährboden für die Ausbreitung der Schimmelsporen, welche beispielsweise Atemwegsbeschwerden, Übelkeit oder Kopfschmerzen verursachen können.

Doch wer zahlt bei Schimmel in der Wohnung? Mieter oder Vermieter? Um diese Frage beantworten zu können, muss geklärt werden, welche Vertragspartei für die Entstehung des Schimmels verantwortlich ist.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO erläutern, wann Schimmel in der Wohnung auf Kosten des Vermieters beseitigt werden muss und wann der Mieter zur Rechenschaft gezogen wird.

Wie vorgehen bei Schimmel in der Wohnung?

Sobald Mieter einen Schimmelbefall in der Wohnung feststellen, sollten sie zuerst den Vermieter kontaktieren und ihn über den entstandenen Schaden in Kenntnis setzen. Das Melden von sogenannten Mietmängeln ist eine der Pflichten von Mietern. Dies soll laut Mietrecht per Mängelanzeige (§536c BGB) geschehen und dient als Maßnahme zum Schutz der Mietsache. Somit soll Schaden vom Eigentum des Vermieters frühestmöglich abgewendet werden. Kommt der Mieter seiner gesetzlichen Pflicht nicht nach und meldet einen Schaden nicht oder zu spät, so kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gemäß §536 Abs. 2 BGB geltend machen.

Mieter wahren durch die Meldung der Mängel zudem ihren Anspruch auf Mietminderung.

Wichtig: Wenn Mieter einen Schimmelbefall beim Vermieter melden, ist dies kein Eingeständnis, dass der Mieter den Mietmangel verschuldet hat. Diesbezüglich kommen Mieter lediglich ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach. Die Frage, wer wegen dem Schimmel in der Wohnung zahlen muss bzw. für die Beseitigung aufkommen muss, muss anschließend geklärt werden.

Wann muss der Vermieter bei Schimmel in der Wohnung zahlen?

Die Beseitigung von Schimmel in der Wohnung fällt immer dann in den Verantwortungsbereich des Vermieters, wenn der Mietmangel nicht vom Mieter verschuldet wurde. Sobald der Mieter einen Schimmelbefall per Mängelanzeige beim Vermieter gemeldet hat, liegt die Beweislast zunächst grundsätzlich beim Vermieter.

Kann der Vermieter nicht glaubhaft belegen, dass die Ursachen der Mangelentstehung außerhalb seines Verantwortungsbereichs liegen, dann muss er für die Beseitigung des Schimmelbefalls zahlen.

Im Folgenden haben wir eine Übersicht erstellt, um zu veranschaulichen, was in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt.

Mängel im Verantwortungsbereich des Vermieters

  • Mangelhafte Wärmedämmungen bzw. Isolierungen
  • Baumängel
  • Schäden am Putz oder der Fassade

Mängel außerhalb des Verantwortungsbereichs des Vermieters:

  • Schlechtes Lüftungsverhalten des Mieters
  • Schlechtes Heizverhalten des Mieters

Wenn der Vermieter Beweise aufführen kann, die nachweisen, dass der Schimmel sich nicht aufgrund eines Mangels innerhalb seines Verantwortungsbereiches ausbreitete, so verschiebt sich die Beweislast in Richtung des Mieters. Nun muss der Mieter Nachweise erbringen, die eine Selbstverschuldung des Schimmelbefalls (bspw. wegen unzureichender Beheizung oder Belüftung) ausschließen.

Oftmals sind gerichtliche Auseinandersetzungen die Folge, da sich die beiden Vertragsparteien selten darauf einigen können, wer den Schaden nun zu verantworten hat. Schließlich haftet der Verursacher des Schimmelbefalls und muss die Beseitigung zahlen.

Wie stellt man fest, wer Schuld ist bei Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Wohnung stellt einer der komplexeren Mietmängel dar, da sowohl Mieter als auch Vermieter – oder gar beide – für die Entstehung des Schadens verantwortlich sein können. Um die Schuldfrage zu klären, wird dann in der Regel ein Gutachter hinzugezogen.

Doch wer muss den Gutachter beauftragen und wer kommt für die Kosten auf?

Grundsätzlich muss jene Vertragspartei für die Kosten des Gutachtens aufkommen, welche sich auf den Mangel beruft. Auch, wenn man davon überzeugt ist, dass der Mangel vom Vermieter zu verantworten ist, so sollten man sich als Mieter dennoch überlegen, ob die Beauftragung eines Gutachters sinnvoll ist. Wie im vorherigen Abschnitt erläutert, liegt die Beweislast zunächst beim Vermieter. Da sich Mieter nicht sicher sein können, ob die Kosten vom Gutachter übernommen werden, sollte man abwarten, ob der Vermieter einen nachhaltigen Beweis erbringen kann, bevor man als Mieter aktiv wird.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kann das zuständige Gericht einen Gutachter bestellen. Der Verlierer des Prozesses muss dann die Gerichts- und die Gutachterkosten zahlen.

Welche Optionen haben Mieter?

Bei Schimmel in der Wohnung sollte man unverzüglich den Vermieter kontaktieren. Mit der Mängelanzeige kommt man zum einen seiner gesetzlichen Verpflichtung (§536c BGB) nach und zum anderen sorgt man dafür, dass der Schaden schnellstmöglich behoben wird. Der Kontakt mit Schimmelsporen kann langfristig zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen.

Als Mieter haben Sie jetzt nun die Option, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen oder eine Mietminderung wegen Schimmel durchzusetzen.

Bei einer Mietzahlung unter Vorbehalt zahlen Sie die Miete in gewohnter Höhe weiter, sichern sich aber das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt die Miete rückwirkend zu mindern. Tun Sie dies nicht, kann Ihr Anspruch auf Mietminderung gegebenenfalls erlöschen.

Bei einer Mietminderung mindern Sie die Miete direkt nach Feststellung des Mietmangels. Dies ist per Gesetz möglich (§536 BGB). Wenn der Vermieter einen glaubhaften Beweis erbringen kann, dass Sie den Schaden verursacht haben bzw. das gerichtliche Gutachten zu diesem Urteil kommt, dann müssen Sie den bis dato geminderten Betrag an den Vermieter zurückzahlen.

Wann müssen Mieter für die Beseitigung des Schimmelbefalls zahlen?

Mieter müssen für die Entfernung des Schimmelbefalls zahlen, wenn der Vermieter bzw. ein Gutachter darlegen kann, dass der Schaden in der Mietwohnung selbstverschuldet wurde. Zudem muss die Mietzahlung weiterhin in voller Höhe erfolgen.

Die Ursachen für selbstverschuldeten Schimmelbefall basieren häufig auf unzureichender Beheizung oder Belüftung der Mietwohnung.

Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir diesem Thema einen separaten Ratgeber-Beitrag gewidmet: So lüften und heizen Mieter richtig.