Wann sind Mieter zur Treppenhaus­reinigung verpflichtet?

Ein sauberes und gepflegtes Treppenhaus ist wie eine Visitenkarte. Es gibt einen ersten Eindruck von den Bewohnern. Schmutzige Böden, klebrige Treppengeländer und herumliegendes Papier möchte niemand in seinem Hausflur haben. Doch wer ist für Sauberkeit und Ordnung im Treppenhaus verantwortlich?

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO klären, welche Pflichten der Vermieter bezüglich der Treppenhausreinigung hat und welche Aufgaben an die Mieter weitergeleitet werden können.

Treppenhaus­reinigung: Die Rechtslage

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet in §535 BGB den Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“. Das Treppenhaus erwähnt das BGB zwar nicht ausdrücklich, aber es ist unstrittig, dass zu einem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung auch ein Treppenhaus und eventuell noch andere gemeinschaftlich genutzten Räume (beispielsweise der Keller) gehören. Diese Regelung bedeutet jedoch nicht, dass er eigenhändig das Treppenhaus putzen muss, aber er hat die Treppenhausreinigung in geeigneter Weise zu organisieren. Er kann z. B. eine Reinigungsfirma damit beauftragen oder die Treppenhausreinigung als Teil der Aufgaben des Hausmeisters festschreiben. Er kann aber auch mit den Mietern vereinbaren, dass sie selbst die Reinigung vornehmen.

Treppenhaus­reinigung durch den Mieter: Was regelt der Mietvertrag?

Der Vermieter kann allerdings nicht von einem Tag auf den anderen eigenmächtig bestimmen, dass die Mieter das Treppenhaus putzen müssen (Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 13.06.13, AZ 9 S 245/12). Denn entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Nur wenn dieser auch eindeutig regelt, dass die Treppenhausreinigung Mietersache ist, muss der Mieter dieser Verpflichtung auch nachkommen. Der Mietvertrag oder die Hausordnung, die meistens Bestandteil eines Mietvertrags ist, legen auch fest, wie häufig und in welchem Umfang die Reinigung vorgenommen werden muss. Dies kann ganz unterschiedlich geregelt werden. In manchen Häusern muss ein Mieter wöchentlich den Treppenteil unterhalb seiner Wohnung reinigen, in anderen Häusern wechseln sich die Mieter mit der Reinigung des ganzen Treppenhauses ab. Häufig findet sich in den Hausordnungen ein regelrechter Reinigungsplan.

Möchte ein Vermieter die Praxis der Treppenhausreinigung ändern und die Mieter an den Lasten, also entweder an den Kosten oder an der Reinigung selbst beteiligen, muss dies durch eine Änderung des Mietvertrages erfolgen. Sie wird aber erst nach Unterschrift beider Vertragsparteien gültig. Ein Mieter sollte sich deshalb sehr genau überlegen, ob er einer solchen Änderung zustimmt und welche Folgen dies für ihn hat. Wenn sich allerdings eine große Mehrheit der Mieter für eine Änderung der Reinigungsart ausspricht, ist dies ausreichend und die Mieter in der Minderheit müssen sich dem beugen (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 26.10.2009, AZ 5 C 11/09).

Was muss wie oft gereinigt werden?

Was genau und in welchem Umfang zu reinigen ist, sollte der Mietvertrag oder die Hausordnung genau festlegen. Dies hängt natürlich von der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudes ab. In der Regel gehören zur regelmäßigen Reinigung das Fegen und das feuchte Aufwischen des Bodenbelages. Befindet sich im Treppenhaus ein Teppichboden, muss dieser gesaugt und gröbere Verschmutzung mit geeigneten Mitteln entfernt werden. Auch das Treppengeländer, Fensterbänke etc. sollten regelmäßig gewischt werden. Manche Mietverträge oder Hausordnungen legen auch ein- oder zweimal jährliche Grundreinigungen fest, etwa das Abwischen der Treppenwangen, der Pfosten etc. oder das Putzen der Fenster. Der Mieter braucht allerdings nur solche Verschmutzungen zu entfernen, die im alltäglichen Gebrauch des Treppenhauses anfallen. Wird zum Beispiel eine Wohnung renoviert, ist für die Beseitigung des anfallenden Drecks der Verursacher, in der Regel der Vermieter verantwortlich. Dies gilt auch in Fällen von Vandalismus, etwa bei Graffiti-Schmierereien oder Ähnlichem.

Wer zahlt die Geräte und Putzmittel?

Wenn der Mietvertrag nichts anderes festlegt, muss der Mieter für das von ihm genutzte Gerät (Besen, Wischer, Eimer, Lappen, ggf. Staubsauger) und die Putzmittel aufkommen.

Was ist bei Urlaub, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit?

Ist der Mieter etwa durch Urlaub oder Krankheit verhindert, selbst die Treppenreinigung vorzunehmen, muss er sie anderweitig organisieren. Er kann einen Nachbarn fragen, in dieser Zeit seinen Part zu übernehmen. Ist ein Mieter dauerhaft aufgrund von Krankheit, Alter oder Pflegebedürftigkeit nicht in der Lage, seinen Reinigungsverpflichtungen nachzukommen, ist es ratsam, den Vermieter zu kontaktieren und gemeinsam nach einer Lösung zu suchen. Denn kommt man seinen Verpflichtungen zum Treppenreinigen nicht nach, darf der Vermieter eine Firma damit beauftragen und die entstandenen Kosten dem Mieter in Rechnung stellen (Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 15.11.2012, AZ 9 C 346/12). Dies ist in der Regel teurer, als wenn man sich im Voraus mit dem Vermieter einigt. Wenn ein Mieter wiederholt das Treppenhaus nicht oder nur unzureichend säubert, so dass der Hausfrieden gestört wird, riskiert er eine Abmahnung durch den Vermieter (Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 26.04.02, AZ 318a C 327/01).

Wer haftet bei Unfällen während der Treppenhaus­reinigung?

Rutscht jemand etwa auf einem noch feuchten Boden nach der Treppenreinigung aus, haftet zunächst der Vermieter, da der reinigende Mieter in seinem Auftrag handelt. Allerdings kommt bei Fahrlässigkeit auch in Mitverschulden in Betracht, beispielsweise wenn ein nasser Wischlappen nach Beendigung der Reinigung versehentlich liegengelassen wurde und jemand darauf ausrutscht und zu Fall kommt. Es empfiehlt sich daher (wie auch sonst) der Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung.

Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren allerdings eine Haftung des Vermieters im Zusammenhang mit der Treppenhausreinigung zunehmend verneint. Nach dem allgemeinen Tenor handelt es sich bei einer Treppenhausreinigung um einen alltäglichen Vorgang, mit dem andere Mieter und Besucher rechnen und ihr Verhalten darauf einstellen müssten. Man könne nicht voraussetzen, dass der Boden eines Treppenhauses stets trocken sei (z. B. Urteil des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg vom 11.11.2015, AZ 7 C 140/15).

Ein Haftungsfall kann auch dann eintreten, wenn eine Treppenhausreinigung unterblieben ist, etwa wenn im Winter Schnee- und Eisreste in ein Treppenhaus getragen werden und jemand darauf zu Fall kommt. Zwar gilt gerade auch hier, dass der Treppenhausnutzer mit solchen Gefahren rechnen und sein Verhalten entsprechend anpassen muss, wenn jedoch dem Mieter eine Verletzung seiner Reinigungspflicht nachgewiesen werden kann, die ursächlich für einen Unfall ist, muss er für den Schaden haften.

Erleidet ein Mieter beim Reinigen des Treppenhauses selbst einen Unfall, haftet zunächst der Vermieter, wenn der Mieter vertragsgemäß im Auftrag des Vermieters handelt. Allerdings stellt sich dabei häufig die Frage eines Mitverschuldens, so dass der Abschluss einer eigenen Unfallversicherung ratsam ist.

Umlage der Kosten der Treppenhaus­reinigung möglich

Der Vermieter kann mit der Treppenhausreinigung auch eine Firma beauftragen. Grundsätzlich kann er nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die dabei entstehenden Kosten auf die Mieter anteilig umlegen. Allerdings kommt es auch hier auf den jeweiligen Mietvertrag an. Denn der Vermieter kann die Kosten nur dann umlegen, wenn der Mietvertrag dies auch ausdrücklich vorsieht. Der Mieter hat nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung das Recht, die zugrundeliegenden Rechnungen einzusehen.

Das BGB (§ 556 Abs. 3) verpflichtet einen Vermieter bei den Betriebskosten auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Ein Vermieter in Regensburg ließ sein Haus zweimal wöchentlich reinigen und viermal jährlich die Fenster putzen. Ein Mieter zog dagegen vor Gericht und bekam Recht. Dies entspreche nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Eine wöchentliche Treppenhausreinigung und zweimal jährliches Fensterputzen sei völlig ausreichend (Urteil des Amtsgerichts Regensburg vom 26.02.2004, AZ 11 C 3715/03).