Verzinsung der Mietkaution

Bei der Anmietung einer Wohnung wird in den meisten Mietverträgen die Zahlung einer Kaution vereinbart, wobei es keine gesetzliche Pflicht zur Vereinbarung einer Mietkaution gibt. Die Zahlung der Kaution kann als Barkaution oder bspw. als Kautionsbürgschaft erfolgen, je nach mietvertraglicher Regelung.

In den meisten Fällen wird die Kaution als Barkaution gezahlt. Gesetzlich ist für Wohnungsmietverträge geregelt, dass die Kaution maximal drei Monatskaltmieten betragen darf und in bis zu drei Raten gezahlt werden darf. Die erste Rate ist vor dem Einzug zu leisten. Grundsätzlich gehört das Geld der Kaution weiterhin dem Mieter. Für den Vermieter stellt die Kaution eine Sicherheit für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten durch den Mieter dar.

Die Rückzahlung der Kaution an den Mieter erfolgt bei ordnungsgemäßer Rückgabe des Mietgegenstandes sowie vollständiger Begleichung der Mietforderungen nach Beendigung des Mietvertrages. Gegebenenfalls wird ein Teil der Kaution durch den Vermieter einbehalten, um das Ergebnis der letzten Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen. Der Vermieter ist berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution bei noch ausstehenden Abrechnungen einzubehalten.

In dem Mietvertrag sollte fixiert sein, dass die Kaution angemessen verzinst wird. Zudem ist der Vermieter verpflichtet die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen.

Weitere wichtige Informationen zur Verzinsung der Mietkaution haben wir von LAWIO Ihnen im folgenden Beitrag bereitgestellt.

 

Auf welcher gesetzlichen Grundlage erfolgt die Verzinsung der Mietkaution?

Der Vermieter ist per Gesetz verpflichtet die Kaution so anzulegen, dass diese während der Mietdauer verzinst wird. Die Kaution darf also nicht ohne Verzinsung in irgendeiner Form aufbewahrt werden. Die gesetzliche Verpflichtung ist in §551 BGB Abs. 3 geregelt.

Der Paragraph besagt:
Der Vermieter hat eine ihm als Mietsicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die grundsätzliche gesetzliche Verpflichtung liegt nur bei privaten Mietverhältnissen vor. In Gewerbemietverträgen können die Bedingungen frei verhandelt werden. Wenn sich Mieter und Vermieter auf eine Mietkaution ohne Zinsen einigen ist dies ebenso möglich und gesetzeskonform.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Mietkaution verzinst werden kann?

Es gibt besondere Konstellationen, in denen die Mietkaution nicht zu verzinsen ist bzw. keine Zinsen anfallen. Bei Altmietverträgen mit Mietbeginn vor 1983 ist die Kaution durch den Vermieter nicht zu verzinsen, insofern die Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde. Bei einem Mietbeginn ab 1983 fallen Zinsen bei Vereinbarung einer Mietkaution an, egal was diesbezüglich im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Wenn sich beide Vertragsparteien auf die Hinterlegung einer Bürgschaft als Sicherheitsleistung geeinigt haben, entstehen für den Mieter zusätzliche Kosten und es erfolgt keine Verzinsung der Bürgschaft. Somit kann in dieser Konstellation keine Auszahlung der Zinsen verlangt werden.
Je nach aktueller Zinslage kann die Verzinsung bei negativem bzw. nullprozentigem Leitzins ausfallen. In dieser Konstellation erhält der Vermieter keine Zinsen auf die eingezahlte Kaution, sodass ggf. für einen gewissen Zeitraum keine Zinsen anfallen.

Als grundsätzliche Voraussetzung für die Verzinsung der Mietkaution ist ein rechtsgültiger Mietvertrag mit einer schriftlichen Vereinbarung über die Zahlungspflicht einer Kaution durch den Mieter. Zudem muss die Kaution als Barkaution vereinbart sein.

Wie werden die Zinsen der Mietkaution berechnet?

Für die Berechnung der Zinshöhe sind drei Parameter entscheidend: die Höhe der Kaution, die Laufzeit und der Zinssatz. Da sich der Zinssatz je nach wirtschaftlicher Entwicklung ändern kann, erfolgt die Berechnung oft mit verschiedenen Zinssätzen innerhalb eines Jahres. Dafür wird der eingezahlte Betrag durch 100 geteilt und mit dem Zinssatz multipliziert, um den Jahresbetrag zu berechnen.

Bei bspw. 2 % Zinsen und 1.000 Euro Kaution beträgt die Verzinsung im ersten Jahr 20 Euro. Ändert sich die Zinshöhe im Jahresverlauf wird dieser Betrag mit der Anzahl der Tage der Zinsgültigkeit multipliziert und durch 360 (Tage im Jahr) geteilt. Somit können die einzelnen Zeitscheiben berechnet werden, welche für den jährlichen Zinsbetrag noch addiert werden müssen.

An jedem 31.12. werden die aufgelaufenen Zinsen dem Kautionsbetrag hinzuaddiert, sodass im nächsten Jahr die Zinsen mit der gleichen Berechnungsformel mit Zinseszinseffekt berechnet werden.

Wie hoch sind die Zinsen?

Die Höhe der Zinsen orientiert sich gemäß der gesetzlichen Regelungen im BGB mindestens am marktüblichen Niveau des Zinses eines Sparkontos mit einer Mindestlaufzeit von drei Monaten. Üblicherweise ist dabei das Niveau des Leitzinses der EZB anzusetzen. Höhere Erträge können entstehen, wenn der Vermieter die Mietkaution anderweitig mit einem höheren Zinssatz anlegt und es die Marktlage zulässt. Dies kann bspw. mit einem Tagesgeldkonto erfolgen oder auf einem Festgeldkonto.

Erfolgt die Verzinsung nicht auf einem klassischen Sparkonto muss die von beiden Vertragspartnern einvernehmlich entschieden werden. Aufgrund des aktuell sehr geringen Zinsniveaus liegt die Verzinsung derzeit im minimalen Bereich zwischen 0 und 0,30 %.

Kann man die Zinsen rückwirkend einfordern, wenn der Vermieter diese nicht mit der Mietkaution ausgezahlt hat?

Für die Rückzahlung der Kaution inkl. der Zinsen gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist. Nach entsprechenden Urteilen hat die Rückzahlung unverzüglich, d. h. im Zeitraum von drei bis ca. zwölf Monaten zu erfolgen. Erfolgt keine Rückzahlung der berechneten und angemessenen Zinsen kann der Mieter den Vermieter schriftlich auffordern, die Rückzahlung zu vollziehen. Eine berechtigte Forderung über die nicht gezahlten Zinsen kann auf auch rückwirkend geltend gemacht werden. Insofern es keine einvernehmliche Lösung gibt, kann der Rechtsweg bestritten werden